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仕事始め

新年の仕事始めは、天気と同じように穏やかでした。休み期間中もトラブルがなかったようで、
幸先良いスタートと言えそうです。
賃貸の申し込み契約が5件ほどあり、初日はまずまずと言ったところでしょうか。
デフレの影響が心配されますが、北海道の地方都市と比べれば札幌は景気が悪いなどとは
言ってられないようです。
今年は肩の力を抜いてなめらかに仕事をこなしていきたいです。
お勧め家具付賃貸物件(新品の家具家電が設置されています) 
マンション投資第二十二の鉄人      東北地方在住   瀬谷 潤
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今、無借金になって想うこと Ⅱ
~キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
かつて、億を超える借金をして、不動産投資を実践した挙句、4件もの物件を競売にかけられる
という経験のあるぼくだから、自信(?)を持って言えます。
ズバリ、借金をして不動産投資を実践する場合、よほど自己資本を充実させる。つまり
自己資金の比率を増やさないと、このキャッシュフローと自己資本を常にプラスにしながら
賃貸経営を続けていくというのは難しいと思います。
もちろん、特別安く物件を購入したとか、物件価格の半分以上も頭金として入れている
場合などは、元々自己資本が充実しているということですから話は別ですが、物件価格の
1割、2割程度の小額の資金で、残りは借入れて不動産投資を実践するというのは、危険かと
思います。
単純な話、金利年3%の融資を受けて、利回り10%の物件を購入すれば、年間7%の利益を
得られることになります。机上の計算では・・・・。
しかし、これをキャッシュフローで考えれば、毎月の利息だけでなく元金の返済分も差し引いて
考えなければなりません。
しかも今後予想される、物件価格の下落、家賃の値下がり、修繕費の発生、空室リスク等を
織り込んで考えたとき、これからの不動産投資は余程頭金を多く入れるか、格安で購入するか
、もしくは現金で購入するか。つまり、自己資本比率をできるだけ高めて実践することを前提に
考えた方が無難かと思います。
そして何よりも注意を怠ってはならないのが、今後の金利の動向でしょう。
金利自体は、まだ動き始めてはいませんが、金利上昇に向けたエネルギーを、今まさに
蓄えているのかもしれません。
潮は、満ち始めたら、誰も止めることはできません。
金利も同じで、上がり始めたら、誰も止めることはできません。
投資物件向けローンの多くが変動金利であり、固定に切り替えることができないタイプの
ローンを組んでいる方がほとんどというのが現実でしょう。(もちろん固定型のアパートローンも
あります)
変動型金利のアパートローンを組んで、不動産投資を実践している方は、金利の上昇に伴い、
一気にキャッシュフローがマイナスに陥るリスクを常に背負っているということです。
今後、金利が何時動き出すのか。そんなことは誰にも分かりません。
もしかしたら、この低金利は、このままずっと続くのかもしれません。
しかし、不動産賃貸業の経営者として、楽観することなく、常に今を金利上昇前夜であると考え
キャッシュフローと自己資本はプラスの状態で、しかもできるだけ充実させて、安定した
賃貸経営を目指すというスタンスが、100年に一度の大不況といわれる今の時代、何よりも
大切なのではないか、とぼくは考えているのですが、皆さんはどのようにお考えになるでしょうか・・・・・。
つづく・・・・・・・・

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