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3月, 2005

地下鉄西11丁目駅界隈

 4月1日新年度スタート。あいにく朝から雪。今年の雪解けは遅くなりそうだ。賃貸、売買、都心の物件が動き出してきている。コロナード中島、カサウィスタリア、大通のライオンズマンションの申込が入る。

 

売買の方で中島公園のマンションと豊平区のマンション交渉成立。4月上旬に契約予定アパン・プラザで購入。豊平区の物件は3月28日紹介された物件。中島公園のマンションは2月はじめにあったお話し。売買は相手によって早くまとまるのもあれば、時間をかけた方がうまくいく場合もあり、流れに任せるしかない。

 

 

●地下鉄駅別マンション——11

⑮地下鉄東西線西11丁目駅—-地下鉄西11丁目駅周辺は、裁判所、税務署、検察庁、等の官公庁施設、合同庁舎やホテル、病院、放送局、大学、専門学校、事務所ビル、銀行など中高層のビルが多く建ち昼の人口が多い。 


 また大通公園や植物園もあり都心にいながら気持ちが癒されます。この西11丁目界隈は、札幌駅・大通・円山・中島公園に比べて投資としてあまり目立たないようだが、実際はとても良い立地で地下鉄以外に路面電車も利用できる。


この地区はマンションも多く、私も一戸所有している。賃貸も決まりやすく賃料相場も悪くない。これからのマンション経営は、駅に近いことホテル、病院、公園、学校、商業施設があることを考えれば西11丁目駅周辺はだいたいクリアして理想と言える。~ススキノからも近い~都心へも歩いていける~


私のオススメの地域です。 投資なら札幌で5本の指に入る地区で今後も期待できる。年利回り10%はほしい。

地下鉄澄川、自衛隊前、真駒内駅

今日は、午前11時に田中司法書士と月末決済の書類チェック。さすが司法書士先生は権利関係の書類について細かいところまで気が利く。

11時30分より某社A社長と豊平区のマンションの買取の価格の打ち合わせ。夕方に買付証明出す。

 

 ●地下鉄駅別マンション——10

⑫澄川駅—-澄川駅周辺は、銀行、スーパーマーケットなどの商店や飲食店が建ち並び活気があり分譲マンションも多い。札幌大学や専門学校も近くにあり若い世代も多い町だ。都心から多少離れるのでこの界隈でマンション投資するなら1ルームでも多少広めで浴・トイレ別々とか駐車場完備など都心にはない設備も必要だ。



地下鉄東豊線の開通もあり以前に比べたら人気が今ひとつといったところ。木造アパートや鉄骨造の賃貸住宅も増えて供給も多くなったので、購入するなら地下鉄駅から徒歩5~6分圏内にしておいた方がよいだろう。


駅南部は里山に隣接した閑静な住宅地で一戸建てが多い。 


⑬自衛隊前駅——-自衛隊前駅周辺には賃貸の専門業者もなく賃貸物件の数も少ない。名前のとおり自衛隊の駐屯地だ。雪祭り会場として有名だが、次回からは会場が移るらしい。(中島公園になってくれるとよいのだが。)


   ⑭真駒内駅——-真駒内駅の西は住宅地で、公団・五輪団地など、団地が多い。分譲マンションも多く丘陵地には閑静な高級住宅が立ち並んでいる。真駒内公園は1972年の札幌オリンピック会場でオリンピック施設も多い地域だ。しかしマンション投資には都心からも離れあまり向いていないと思う。


    真駒内真駒内地区

平岸・南平岸駅

 今日は、午前10時より中央区のソシエール南5条の管理組合理事会。理事・監事合わせて6名。総会の前の理事会とあって全員出席。ソシエール管理組合は私が役員をやっている中で唯一の自主管理です。

  ソシエール南5条

ソシェール南5条

 

以前管理していた管理会社が倒産して自主管理になった。ススキノから近いこともあり、飲食業の人も多く8割くらいは賃貸住戸だ。 一昨年外壁工事・屋上防水・共用廊下の大規模修繕を行った。いろいろな問題が山積していたが少しずつ解決しているのが不思議に思う。

 

問題もあるがマンション投資としてはそれなりに回っている。他の理事も真面目にやっているので私も今後出来る限り理事会等には出席しよう。

 

 ●地下鉄駅別マンション——8

⑩平岸駅—-平岸駅界隈は、豊平区の中で中心的な感じだ。銀行、商業ビル、西友・東急ストアなどのスーパーマーケット、飲食店、ファーストフード店、コンビニ等日常生活する上で利便性が高く分譲マンション・賃貸マンションの数も多い。


 地下鉄平岸駅交差点付近


平岸

古くは果樹園でりんごが多く栽培され、「平岸リンゴ」や「札幌リンゴ」として東南アジアのシンガポールにまで輸出される程でしたが、昭和30年代頃から急速な都市化が進みリンゴ園は除々にその姿を消していきました。


平岸地区は地盤がしっかりしています。古いマンションも多くワンルームや1DKタイプは多少過剰気味で設備を充実させ古い物件は賃料を下げないと決まりづらくなりつつあります。地下鉄駅から徒歩5~6分圏内がオススメ。木造アパートは厳しくなるだろう。北海学園大学生や専門学校生の入居者も期待できる。


  平岸街道りんご並木


平岸りんご


特に地下鉄東豊線の開通で学生などが学園駅や豊平公園駅の方に住居を構えているのかもしれない。


 




 


 


 ●地下鉄駅別マンション——9


⑪南平岸駅—-南平岸駅は開業時には「霊園前駅」と命名されましたが、「霊園」はイメージが悪いという事で、今の駅名に変更しました。南平岸駅から徒歩約10分のところには平岸霊園があります。駅前にはスパーマーケット、コンビニ、飲食店があり生活の便は良い。木造の賃貸アパートも多く過去に農業をやっていた地主さんなどが鉄筋や木造の賃貸住宅を多数所有している。この辺りになると都心部から多少離れるので地下鉄から5分圏内が一つの目安になる。ワンルームより1DK~2LDK程度の広さは必要となる。住宅地だから日当りや眺望の良い物件がオススメ。札幌大学の学生もこの辺で居住している人もいる。


(アパマン 山崎)

地下鉄幌平橋駅、中の島駅

 札幌も暖かくなってきて除雪の心配がなくなり仕事が1つ減ってほっとしている。最近は開放感が出てきたのか中島公園界隈で賃貸・売買物件を探す人が増えてきた。賃貸ではカサウィスタリアの反響申込が増えてきた。売買ではオリエンタルエミネンス、ライオンズマンション中島公園第3の申込を頂きました。


●地下鉄駅別マンション——6


⑩幌平橋駅—-地下鉄幌平橋付近は豊平川と中島公園に挟まれていて住宅地は少なく中規模のマンションが連なっている。商店が無いので駅から5分ほど歩いて山鼻電車通・行啓通に出るか、中島公園通沿いのコンビニを利用することになる。河川・公園・神社等があるところは商売が栄えないと言うが、駅周辺に商業施設が無いとさみしい気がする。


 札幌市電


市電


しかし自然を愛する人にとっては中島公園や豊平川の河川敷を利用でき環境は良いだろう。中島公園のフリーマーケットや花火大会、北海道神宮祭等のイベントがある時は活気がある。山鼻電車通と行啓通が交差するところに銀行、スパーマーケット、コンビニ、小売店舗や中小のマンションが多くむしろ地下鉄駅周辺より人気があるかもしれない。この界隈を山鼻地区と呼び、昔屯田兵が移住して開拓した地域で歴史がある。


中島公園地下鉄駅と比較すると人気は多少劣るが投資対象物件は地下鉄幌平橋駅から徒歩7~8分圏内で設備を充実させたワンルーム~2LDKタイプになるだろう。


     中島公園


中島公園4


 


 


 


 


 


 


 ●地下鉄駅別マンション——7


⑩中の島駅—-中の島駅地区は豊平川に沿って南北に長く地下鉄駅周辺に中高層のマンションやスーパーやコンビニなどの小売店舗が多い。木造の賃貸マンションアパートも多いが競争力がなく賃貸経営も厳しいだろう。投資対象はワンルームから2LDKタイプになるが中央区と比較すると賃料相場は2割以上低く設備を充実させなければならないと思う。


私も中の島に一戸所有しているが面積の割に賃料は下げている。


※最近木造の賃貸マンション・アパートはどうかと相談を受けるが、これから数千万を借金して経営するのはかなり重く首がまわらなくなるか心配です。バブルの時に購入された方は15年以上経過しているので借金もかなり返済しているだろうが、目先の利回りや土地に気持ちを奪われて賃借人の居住性を蔑ろにしてはいけないと思う。 (アパマン 山崎)


      豊平川


豊平川


 


 


 


 


 


 


 

中島公園地区

ここ3~4日は暖かい日が 続いて雪もだいぶ解けた。賃貸の方も多少落ち着いてきたようだ。最近は中央区でお部屋を探す人が増えて、中島公園付近も人通りが多くなってきていると感じる。


●地下鉄駅別マンション——5


⑨中島公園駅—-この界隈はマンション・ホテル・商業ビルが多くマンションの数なら札幌で一番多く横綱級だ。最近は高層マンションも増えてきた。


中島公園地域は石狩川水系、豊平川の扇状地で地盤がしっかりとして地下水も豊富でとても綺麗だ。中島公園地区のホテルやマンションも地下水を利用しているところがある。昔からアパート、旅館、ホテルが多く、ある意味では部屋貸しのノウハウが出来上がっているのかもしれない。


建ぺい率、容積率も高くこれからも高層マンションが建設されるだろう。地下鉄の他に札幌市営の路面電車も古くから使われていて元々交通の便の良い地域だ。電車でススキノや大通まで行ける。


不動産業者の数も多く不動産屋銀座等と言う人もいる(この言葉を最初に言ったのは私だと思うが)マンションのデベロッパーや管理会社、仲介業社、賃貸の斡旋業社など数え切れないくらいある。


ホテルは天皇陛下をはじめとする皇族のご宿泊先の札幌パークホテルを筆頭に高層ホテルや大・中・小の宿泊施設がスゴイ数だ。 


中島公園地区は1年を通してお祭りが多く、雪が解けて桜が咲く季節になると毎週のように公園の広場を利用してイベントが行われており、活気がある。音楽施設もクラシックのコンサートホールKitaraや若者むけのニューミュージック・コンサートホールZepp Sapporoなどアパマンプラザの前を大勢の人が横切る。


この中島公園地区でマンション投資するにはアイディアが必要だと思う。昔ながらのアパート経営では効率が悪い。ホテルを意識すると答えが見えてくるのではないか。


マンションの築年数は、さほど気にしなくてよいと思う。札幌パークホテルは築40年くらいなのだから。管理が問題なければ充分お客様は入居してくれる。学生からお年寄りまであらゆる階層の人が住んでいる地区だ。もちろん札幌交響楽団の演奏家も住居をかまえている。


マンション投資の中級者・上級者向けの地域だ。やりがいのある面白い地区といえる。私も個人的にこの地区で現在、6戸所有している。 (アパマン 山崎)  yamazaki@apaman-plaza.co.jp


  中島3 中島公園中島2周辺のマンション中島1      中島公園        アパマンの裏にもマンション建設中

札幌第一パークハイツ管理組合総会

今日は土曜日で午前中から賃貸を中心とした来店が多数あった。今週に入って中島公園近辺を探しているお客様が多いようだ。先週までは北大を中心とした北区の反響が多かったが。客足が中央区に移ってきているのかな。


昼食後、札幌第一パークハイツ管理組合総会。このマンションは中央区南6条西9丁目ススキノ地区に位置する。昭和49年築で30年以上経っているマンションだ。建築当時は高級マンションで1階に三越のバラエティストアーもあったが、今は外壁などマンションの劣化も進み1階のテナントも空がある。総戸数211戸と規模は大きくワンルームと3LDKの単身者とファミリー層の混在型で半数以上が賃貸になっている。都心・ススキノからも近いので賃貸需要は高いが以前から見ると家賃相場が下がっている。


ワンルームタイプは洗濯機の排水口が無いのでこの辺を改善すると賃貸需要が高まるだろう。近くにコインランドリーはあるが洗濯機を置けるようにした方が良い。


ところで定期総会だが出席者は24名と多く今年大規模修繕工事(外壁・屋上防水等)を予定していて予算を7000万円計上するのでかなり白熱してエキサイトする人も多かった。


元々管理組合が正式に発足したのが4年程前で管理費・修繕積立金、管理規約など大きな問題が山積されていた。管理費等の滞納者等から大金が入ってきたので組合員・理事会も思い切った工事ができるようになった。理事会も最初は何をやっているのか分からないところもあったが、お金が入ってくると前向きになる。


私も4年間理事をやっていたが今回の役員改選で理事を下ろしてもらった。


 札幌第一パークハイツはススキノを代表するマンションと言ってよいだろう。所有者にもススキノで飲食店を構えている人や働いている人がいる。


※賃貸の申込の中で昨日と今日の2日間でカサウィスタリアの申込が6件入った。中島公園地区が良くなってきた。


ススキノ地区

最近はとにかく忙しい。ホームページの修正軽量化が、ある程度捗っているが他にやることがいっぱいだ。時の人ホリエモンこさんと比べたらたいしたことないだろうが。午後から買取決済が2本あった。1本は不良債権処理の任意売却物件。札幌医大付近くにあるライオンズマンション50㎡。


任売は所有者・債権者の呼吸が合わないと契約が壊れてしまう。最初は仲介でやっていたが、売主、買主の取引で金銭的な契約の不都合が出てまとまらなくなった。債権者と売主は3月末日までに必ず売却しなければならないということで、最終的に私、個人で買うことになった。


賃貸が入っていて賃借人も心配していただが、私が買うことで安心した様子。任意売却物件の仲介はまとまらないケースもあるので不動産業者が買い取るのが良いと思うが、債権者は不動産業者に売りたがらない。


2件目はアパマンプラザで買い取ったGSハイム中島公園1DK30㎡のマンション。この物件はうまく買取れた。他にも1月に同じマンションを購入したが、アパマンプラザでも15年くらい前から所有している部屋がある。買い取った物件は空室だったが賃借人もすぐに決まった。空室物件購入は値段交渉をしやすい点で良いと思う。


1月2月にかなり物件購入したので3月は物件を選ぼう。


●地下鉄別賃貸物件、客足状況—4


⑧すすきの駅—-地下鉄南北線、東豊線を利用できる。札幌ドームが出来て日本ハムファイターズも札幌に球団を構えたことで地下鉄東豊線を利用する人も増えてきた。私も昨年札幌ドームまで何度か足を運んだ。ススキノは全国的に有名な歓楽街。料亭、居酒屋、クラブ、バー、スナック、風俗店、ホテル、旅館、その他お店が4500軒以上といわれ、東京以北最大の規模です。


マンションはすすきの地下鉄駅から多少外れ徒歩8分以上かかるところに多くあります。東京の歌舞伎町とダブらせる人もいますが、治安の面では比較的安全と言えるでしょう。一癖あるので嫌がる投資家もいますが、むしろチャンスの多い地区だと思います。私も個人的にススキノ周辺に2戸所有していますが、収益率が高くうまく回っています。


この地区は賃貸の需要が1年を通して高く設備を充実させれば面白い地域です。この辺の賃借人等は学生から社会人、自営業者、ホステスさん、お年より等幅広い。


比較的入居者募集に安定している地域なのである程度のノウハウがあれば投資対象に魅力的かも。ススキノ周辺地区で賃貸マンション経営して財を築いた内山産業などはその典型と言える。


私も駆け出しの頃この地域で賃貸アパート・マンションの設計販売をして有名だった今は亡き睦和商会の青柳多久美氏にススキノ・中島公園地区を外してアパート経営はないと言われたことがある。日本が資本主義である限りすすきのは無くならないと。


しかし購入してはいけないススキノ地区のマンションが3~4軒ある。P.S、D.H、K.S、マンションはアブナイ人も入っているようなので注意が必要アパマンプラザではこのような物件の賃貸・売買の斡旋を頼まれてもお断りすることにしている。賃借人を募集する場合は不動産業者も気をつけたほうがよい。なんでもかんでも入れるトンデモナイ業者が中にはいる。


    


 

札幌大通地区

 今日は税理士事務所の担当者と確定申告の最終チェックを行った。昨年は個人で8戸のマンションを購入して数戸売却した。売却した物件の中にバブル期の平成2年に高い価格で購入した(当時は手頃だった)マンションがあったので損益通算して節税を図ったのがうまくいったようだ。


今年も5~6戸程度は購入しようと考えている。銀行に預金していても利息がスズメの涙程度なので利回り10%以上の物件なら1年経つとけっこうな収入になる。私の場合は購入した物件に家具・家電などを設置するので節税対策になる。とにかく空室の期間を少なくするのがコツだ。


本日の賃貸申込はチサンマンション札幌第3、サンピア中島公園、ダイアパレス白石、サンセットハイツ平岸。 ありがとうございました。


●地下鉄別賃貸物件、客足状況—3


⑦大通駅—-地下鉄南北線、東西線、東豊線の交差する地下鉄の要で札幌の政治・経済の中心と言ってよいだろう。大通に面して札幌市役所が立ち、都市銀行、地方銀行、デパート、事務所ビル、専門店、地下街、飲食店等数多くひしめいている。北海道の銀座と言えるだろう。札幌駅やススキノも徒歩圏内で昼の人口がとにかく多い。大通駅周辺は商業施設や事務所ビルが中心でマンションの数は少ない。


この界隈のマンションは多少地下鉄駅から離れていても問題はないが、建ぺい率・容積率も高いから隣の建物の陰になり、真っ暗と言うこともあるので北向きでも多少眺望の良いところを選んだ方がよい。


路線価が高いので固定資産税・都市計画税もけっこうな金額になる場合がある。賃貸に出す場合は高級なイメージで貸すのが得策だ。設備の充実が必要である。この辺の立地はバス・トイレは一緒のユニットバスでも何等問題ない。マンションを事務所として使っている場合も多いので水道料のチェックも必要である。


私も大通駅から徒歩圏内に築27年の古いワンルームマンションを所有しているが床をフローリングにして家具・家電をつけ賃貸している。都心の物件は多少手を加え設備の充実が必要だ。大通地区に1つ所有するのも投資としては面白い。


固定資産税が高い地域だからワンルームから1LDKくらいのマンションが適当だろう。物件が少ないので出物があったらあまり迷わず予約するとよい。

北海道大学後期受験

 昨日は北大の後期受験日でした。前期よりは受験生は少なかったが大勢の人が最後の試験を受けました。


受験生にマンション情報を渡すのも今期は昨日で全日程終了です。北大周辺はマンション・アパートの賃貸住宅は少なくこの時期は供給よりも需要が多く賃貸業者も物件の確保に四苦八苦です。アパマンプラザでも3月空予定の部屋を掲載することにしました。ホームページ上は3月15日にUPします。


昨日の賃貸申込 ①GSハイム中島公園 ②アクロビュー北大前 ③マジソンハイツ ④全国ビルニューオリンピア ④ファミール中の島 ⑤プラザハイツ24 ⑥メゾンドムートン⑦チサン第2札幌 ⑧ホワイトヒルハイツ ⑨カサウィスタリア ありがとうございました。


売買の申込 ①オリエンタルエミネンス ②カサウィスタリア ありがとうございました。


●地下鉄駅別賃貸物件、客足状況----2                          


④北24条駅—地下鉄南北線開業時に北の終着駅でした。バスターミナルがあり小売店、飲食店、スーパーマーケット、事務所ビルなど商業施設が多く生活するには比較的便利でアパ-ト・マンション等の賃貸住宅も多い。


北大生や武蔵女子短大・専門学校などの学生や社会人等この地区を生活の拠点としている人も多く札幌駅~北18条駅と比べると賃料も安く、同じ床面積でも売買物件が2割程度安く、比較的売買物件も流通しているから投資するには面白い地域である。


一工夫する事により賃貸付けも良くなり高利回りが期待できるので、物件が地下鉄駅から近ければお勧めかも。


⑤北34条駅—-商業施設の多い北24条駅と麻生駅の間にあるので先の2駅より小売店などの商業施設が少ないが、コンビニや大型電気店は近くにある。この界隈で投資をするには地下鉄駅から徒歩5分圏内で物件床面積は25㎡以上ほしい。室内の設備も充実させる必要がある。


⑥麻生駅—-地下鉄南北線の終着駅。バスターミナルがあり人の流れが多く学生から社会人、ファミリーまで色々な階層の人々が生活する地域です。大型スーパー、コンビニ、銀行、ファミリーレストラン、本屋、家具店、病院、その他商業施設が多くあり、生活の便は良好。住んでみて分かる生活環境の良い地域です。北区では人気があるが、投資する場合賃料が多少ダウン。ワンルームから3LDKタイプまで需要がある。


今後も成長性の高い地域であるが賃貸住宅の供給量も多く、今後賃貸や分譲マンションが多く建設されるだろう。地下鉄駅から徒歩8分以内の物件を中心に考えるとよい。藤女子大学、教育大学などの学生も住んでいる地域です。


次回は地下鉄大通、ススキノ、中島公園駅について                                                            


  

アパマン サイトのアクセス件数が伸びてきました。

最近アクセス解析を利用してアパマンプラザ各サイトの利用度をチェックしています。

利用者のページビューを見ますと検索ページが伸びてきました。

画像を軽くしてスピードアップを図っているのが結果に現れていると思います。

 

アパマンプラザでは2年前からアクセス解析や色々な方法を使いアクセスUPを考えてきましたが、最終的に物件がよくなければいくら技術を駆使してもダメだと考え物件情報を提供して来ましたが、ページが重くなりすぎストレスを感じるお客様が増えてきていると聞いてスリム化を図っていますが、少し軽くなってきましたので、今後は物件を増やしていきます。

 

3月は1年で一番引越しが多い時期です。

札幌の地下鉄駅別賃貸物件、客足状況をお知らせします。

1回目は、南北線の北区から

①札幌駅---現在物件が不足していてほとんど何処の不動産屋もない状況です。3月末に空室になる物件 も予約が入るほど。学生・社会人を問わず需要があります。1R~3LDK需要があります。

 

②北12条駅—札幌駅に次ぐ人気。札幌駅からも歩いて帰れる地区。北大からも近く元々物件の数が少なく北大生を中心に常に需要がある。北大病院の関係の需要もある。1R・1DKが特に良い。

 

③北18条—北12条駅程ではないが賃貸需要が安定している。特に札幌駅寄りは需要が高い。北大生、藤女子大生など潜在的な需要がある。北大病院の関係の需要もある。1R~2LDKタイプが良い。

 

札幌駅、北12条駅、北18条は学生以外にも教職員などの需要も高い。札幌市内でも賃貸業の安定している地域でこの辺の売買物件を探している投資家も多い。しかし需要が高い分だけ物件もあまり出てこなく、利回りが低くなる。

 

明日は地下鉄北24条から麻生駅まで・・・・・

 

ところで私は先月から今日まで忙しく毎日会社に出ています。明日は北大・札幌医大の後期受験日です。賃貸需要が高いからと言っても全ての物件が決まるわけではありません。研究が必要です。お客様に喜ばれる物件を提供しましょう。 (アパマン 山崎)