12月といって思い浮かべる言葉・・・「師走」「忙しい」
「締め」・・・全てにおいて慌しさを感じさせるような雰囲気を持ち合わせている。
この時期不動産はどのような動きをするのであろうか？
不動産は年末にかけて大きな動きを見せる。理由としては売買であれば税制上の優遇措置を利用したり、損益を出すために積極的に動いたりと轟々とした慌しさを顕わにする。賃貸は、年末にかけて年末ボーナスを利用した引越や色々な事情を抱えての引越など駸々とした動きがあるような感じがします。これは力学的な動きに例えますと売買は「動」、賃貸のほうは「静」を表したようなイメージでしょうか。
現在の当社の動向を見てみると動静のバランスは、「動」が6割、「静」が4割といったところでしょうか。この動向を見ている限り動きがあるように見受けられるのだが、場所や物件のレベルによる「動」と「静」があるようにも見て取れる。
札幌の中心部からちょっと離れた物件などは特定の事象がない限り不利な立地条件となり何かの特色を持たせないと動きのない「静」となってしまう。逆に札幌市の中心部から程近く、近隣に大学や大手企業、銀行、病院など多くの施設を抱えたような場所にある物件は年中を通して動きがあり、まさに「動」を意味するに相応しい成約率を見せる。
ではこの動静を比較し対比してみようと思う。この二つの動きは立地条件や物件の新旧、設備など特定の要因を持って相反する動きをなるのだが、視野を物件という分野のみに絞り比較してみたいと思う。
私は現職に至るまで不動産の賃貸を専門とする業者に在籍し、自社で扱う物件意外にも多くの物件を仲介・斡旋してきた。その経験を基に論ずるのだが、都市部の物件に関しては比較的キレイ目な物件だけでなく古く老朽化しリフォームを繰り返しているものも多い。また、多くの物件があるため入居者や、入居希望者の取りこぼしを防ぐため比較的こまめに修繕や室内リフォームを繰り返している。そのため、多少旧くても成約率があり入居率もそこそこの物件が多い。しかし、少し都市部から離れるとあまり手をかけていない物件が目立ってくる。管理もあまり良くしていないのかリフォームや補修が良くない。室内を見ても特徴があるわけでもなく至って普通の場合が多い。つまり工夫のない空室が多く目立つのである。ここに大きな差異が生じ、比較する意義が出てくる。
上記の比較においては所有者意識がどの程度まで研ぎ澄まされているかを比較の根本においている。この感性が研ぎ澄まされていると空室に対する意識が大きくなり動きを活発にさせる。つまり成約率を自ら上げようと提案や要望が出てくるのである。一方何も試行錯誤せずただ一方通行に成約するのを待っているようであれば不動産業者に任せきりになり仕舞いには忘れ去られてしまうことすらある。工夫1つで手持ちの駒は歩兵にも桂馬にも金にも成り得るのである。
工夫すること、自ら提案して動くこと、自分の目で確かめること・・・意外と簡単に出来ることで物件は成約率の良い投資物件に成り得るのである。販売当時の設定利回りのまま維持すること、勢いに乗りアップさせること、一歩引いて利回りを多少犠牲にして成約させること、空室のままほったらかす事・・・所有者の姿勢で投資物件の生き死には決まっていくのです。 |
